擬訂臺北市大同區延平段三小段749地號等27筆土地都市更新事業計畫案－翔宇國際開發顧問有限公司

^{擬訂臺北市大同區延平段三小段749地號等27筆土地都市更新事業計畫案}

^{壹、基地基本資料}

一、基地位置

本案更新單元位置坐落於臺北市大同區環河北路一段東側、民生西路423巷西側、民生西路北側所圍街廓，屬臺北市政府於98年10月23日依府都新字第09836810400號函，公告「劃定臺北市大同區延平段三小段749地號等27筆土地為更新單元」範圍內。

更新單元位置示意圖

二、更新單元範圍

本案更新單元依臺北市都市更新自治條例第十二條第一項第一款劃定，範圍包括：臺北市大同區環河北路一段東側、民生西路423巷西側、民生西路北側所圍街廓，總計大同區延平段三小段749地號等27筆土地，面積1776.0㎡，更新單元範圍說明如下所示。749-0、749-1、749-2、749-3、749-4、749-7、750-0、751-0、752-0、753-0、754-0、755-0、756-0、757-0、758-0、758-1、759-0、760-0、761-0、762-0、763-0、764-0、765-0、765-1、765-5、765-6、766-1等27筆土地。

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更新單元範圍圖

更新單元地形套繪圖

三、更新事業計畫範圍

本案更新事業計畫範圍，詳圖2-1、圖2-2，包含更新單元等27筆土地及擬協助開闢右側停車場用地等2土地，事業計畫範圍說明如下所示：

更新單元：749-0、749-1、749-2、749-3、749-4、749-7、750-0、751-0、752-0、753-0、754-0、755-0、756-0、757-0、758-0、758-1、759-0、760-0、761-0、762-0、763-0、764-0、765-0、765-1、765-5、765-6、766-1等27筆土地。

協助開闢右側停車場用地：停車場用地：748-2、749-5，2筆土地。

四、鄰近地區公共設施興修改善計畫

（一）計畫及設計內容-本案擬協助開闢更新單元右側停車場用地，範圍為2筆土地，地號748-2、749-5，面積600㎡，所有權人23人。詳表8-2協助開闢停車場用地土地權屬清冊。本案擬協助開闢右側之停車場用地，未來部分範圍將作為捷運民生汐止線捷運出入口之預定位置（尚未定案），本案擬以全區開發規劃的立場，協助停車場用地整體規劃為自行車位或綠化成帶狀綠地，本案協助開闢面積為600.0㎡。

（二）經費說明-公共設施興闢總費用為3,832,140元。

（三）協助停車場用地取得-本案擬開闢右側停車場用地，面積共計600.0㎡，公有土地593.79㎡，佔總面積98.97％，私有土地面積6.21㎡，佔總面積1.03％；依都市計畫法第53條獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣 (市) (局) 政府代為收買之。

協助開闢停車場用地規劃示意圖

協助開闢停車場用地示意圖

五、實施者、規劃單位介紹
(一)實施者：廣朋建設股份有限公司。（公司地址：臺北市中山區長安東路一段18號7樓聯絡電話：02-25683383 統一編號：80665204 ）

(二)建築規劃：黃翔龍建築師事務所。

(三)都更規劃：翔宇國際開發顧問有限公司。

六、案件申請進度

(一) 96年08月31日: 更新單元指標核准。

(二) 98年10月23日: 公告劃定為更新單元。

(三) 99年07月14日: 事業計畫報核。

(四) 100年05月04日～100年6月2日公開展覽時間（100年5月4日起至100年6月2日止，假臺北市政府、臺北市都市更新處、臺北市大同區公所、臺北市大同區大有里辦公處公開展覽30日）

(五) 100年05月30日: 臺北市政府都市更新處辦理公聽會。

(六)102年08月15日:事業計畫申請核定。

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貳、申請容積獎勵項目及額度

一、法令依據
(一)都市更新容積獎勵

本案依都市更新條例第44條及臺北市都市更新自治條例第19條相關規定，依法申請容積獎勵。

二、申請獎勵容積

本案擬申請都市更新容積獎勵面積總計為2488.27㎡，為法定基準容積之35.5518%，獎勵後總容積為9487.27㎡。實際容積獎勵額度應以未來臺北市政府核定公告之事業計畫內容為準。

事業計畫申請容積獎勵項目表

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本更新單元擬採用內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，給予法定容積6%之獎勵容積。申請建造執照時，實施者應繳交容積獎勵乘以銷售淨利之保證金，經計算本案申請綠建築獎勵面積419.94㎡，銷售淨利為100,173元/㎡，本案保證金為419.94×88048＝42,066,650元規劃構想：目前趨勢是地球資源永續發展，在都市更新來說，花費最少資源建造產生最小廢棄物，也就是環保建築工程。其實綠建築意義在強調人與自然環境的共存，所以在都市更新時我們期待永續發展及生態共存。

綠建築評估資料總表

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參、建築規劃設計

一、建築物之量體、造型、色彩、座落方向
本案建築規劃為地上14層及22層之雙塔型建築物、屋突3層，總高度約75公尺之量體，設計上首要考量建築量體對都市街道視覺及河岸景觀之影響。

（一）量體設計原則

1.量體整體高度以雙塔設計並強調垂直元素削弱建築物厚重量體感，同時創造河岸舒適景觀為主要訴求。

2.以方正垂直量體搭配四柱三窗現代化之設計手法，並以高低量體之對比，構成具雕塑感與立體感的意象。

（二）立面造形原則

本案位於河岸邊，造型原則以增添本區人文氣質為目標，使行人及對岸視覺經過此處能感受到設計所圍塑出來之典雅氛圍。

1.以高低量體相對之手法建構出建築物主要量體，利用石材編織的立面，使建築物藉由自然建材及紋理之運用，搭配建築雕刻細部之元素，散發低調奢華的氣質。

2.西向立面為主要開窗面，面臨河岸景觀，建築物自身與河岸產生互相輝映之作用、深凹窗搭配大面陽台，河岸之流動喚醒時間感，讓行走於街道的人們能不時仰望天空，感受到建築的氣勢之同時，住戶也不時的觀賞河岸之美。

3.立面臨街面之基座，以傳統四柱三窗之設計手法保留歷史街道空間之延續性，並以新古典之元素適當結合新舊都市意象。

4.屋突外部以格柵之錐形框架搭配方形石材框架，藉此構件創造河岸建築之自明性，適當增加建築的層次感。

5.本案外觀係沿用大稻埕四柱三窗之立面元素以新古典之方式重新詮釋古典之意象.建物主體採用白色系襯托水鑽意象屋脊裝飾物創造新的天際線.將建築物與河岸景觀融合.表達建築於河岸之間親水特質。

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現況模擬圖

（三）建材與色彩計畫

本案整體主要色彩以中高彩度、中明度為本案建材與色彩計畫之主要方向為當地環境注入新的活力：

1.本案鄰接河岸景觀，故主要米白系石材及灰色基座石材互相呼應，並以新古典的方式，強調典雅的質感。

2.深凹窗之住戶外牆強調垂直元素，以達成量體之輕量化。

3.住戶之玻璃採用茶色色板玻璃，強化建築之長窗語彙並減少輻射熱的穿透，以利節能。

4.陽台主要以微反射玻璃反映天空及週遭景物，以虛實互相搭配，柔化陽台的輪廓，以光帶和暖色系色調帶給行人視覺的焦點。

5.建築夜間景觀計畫:

本案建築藉由光詮釋出屬於人的溫暖，家的感動。繪光藝術的意境，使夜的寧靜、光的流動，沈潛於身心靈之間。使建築如藝術品般展現城市夜裡的璀璨焦點。

都市尺度: 1.強化建物天際線。 2.建立與都市背景的立體關係。 3.創造與河岸景觀之對話關係。

街道尺度: 1.窗框兩側窄角投射燈描錠建築物垂直感。 2.點燈描繪建築細節語彙。

行人尺度: 1.強化沿街面四柱三窗夜間序列感。 2.型塑建築基座穩定與均衡美感。

（四）座落方位

本案座落方位為坐東朝西，因此西向為主要開窗面將有西曬之課題需解決，故以深凹窗及陽台外擴的方式形成陰影並調節陽光入射量。

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視覺景觀模擬圖

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夜間照明模擬圖

正向立面圖

背向立面圖

左向立面圖

二、人車動線設計原則

基地之汽機車出入口設置於25M環河北路上，將住戶車動線與捷運出口人動線區隔。空間周邊留設之外部空間、人行道均予以車行空間分離，並透過鋪面設計加以點綴，除提供行人行步道，更可作為行人穿越、停留空間，增進社區之便利性及安全性。

（一）人行動線及設施-與社區車行出入口不同且不相交，集中管制單一出入口。

（二）車行動線-1.本案汽車出入口由環河北路進出，其車道出入口有留設適當緩衝空間。 2.機車出入口，亦設在環河北路與汽車同戶一出入口且車道坡度為1:8。

3.汽機車進出均採用平面坡道式連通至地下室各層停車空間。

（三）開放空間-基地三面臨路其中，均留設無遮簷人行步道及騎樓，並以廣場空間緩衝捷運出口人潮，對有利於消防救災及增進鄰里生活空間的和諧，以提供社區舒適的休憩開放空間，均有相當大的助益。

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開放空間系統圖

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人行及車行動線說明圖

三、景觀植栽設計構想

(一) 設計概念

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(二)植栽計畫

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(三)照明計畫

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(四)舖面計畫

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四、防災與逃生避難計畫

^{消防車輛救災動線計畫圖}

更新單元防災空間系統規劃示意圖

肆、實施方式及有關費用分攤

一、實施方式

本都市更新事業計畫以「權利變換」方式實施之。

二、有關費用之分攤

本都市更新事業之相關辦理費用，未來依照實施者所投入之營建成本及相關經費等提列共同負擔費用，預估可能產生費用項目與分擔方式分述如下：

（一）經費項目

1.工程費用-重建費用

（1）拆除費用：包括合法建物及違章建物之拆除費用。

（2）新建工程費用：包括施工費、整地費、材料費、工程監造、工程管理費、綠建築設施等其他必要之費用；當未來發包金額與預估金額有差異時，另於更新完成後，再依更新前權利價值比例以現金作差額找補。

（3）建築及公共、公益設施設計費：包括建築、內水電、消防、結構之設計費與簽證費。

（4）鑑界費：土地鑑界所包含費用。

（5）鑽探費：基地地質鑽探費用。

（6）建築相關規費：依照建築法第29條規定，提送建築執照及雜項執照所需規費。

（7）其他必要之費用

a.公寓大廈公共基金-依據「公寓大廈管理條例」第18條及其施行細則第六條規定起造人應按工程造價一定的比例提列公共基金。

b.外接水、電、瓦斯管線工程費-依瓦斯公司、台灣電力公司與自來水公司收費標準編列。

c.鄰房鑑定費用-依臺北市土木技師公會承作鑑定業務標準計算規定辦理。

d.綠建築設施費用-為符合綠建築分級評估銀級規定所做綠建築設施，其費用初估依照營造廠提報金額為參考依據。

2.權利變換費用

（1）都市更新規劃費與調查費-包括研擬更新事業計畫與權利變換計畫書圖及相關作業費用，以及舉辦公聽會及基礎資料蒐集、土地及地上物產權調查。

（2）不動產估價費-委請三家鑑價機構查估權利變換前後更新單元內各宗土地及建築物權利價值所需之費用。

（3）更新前測量費-更新前土地及地上物面積測量等費用。

（4）土地改良物拆遷及補償安置費-係指本案所提拆遷安置計畫中提列之現金補償費用。現金補償費用為優於「臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法」中規定之費用。

（5）地籍整理費用-包括更新完成後，辦理土地登記時，所需之代書費及相關規費。

3.貸款利息-包括更新期間工程費用與權利變換等費用之貸款利息。

4.稅捐-印花稅所需費用。

5.管理費用

（1）人事行政管理費，上述工作所需勞務執行費用，如聘任都市更新事業辦理之行政作業人員，及相關行政作業經費。

（2）營建工程管理費為委任營建管理公司，工程查核之相關服務費用。

（3）銷售管理費於銷售期間房地所有銷售作業費用。

（4）風險管理費為考慮實施者所取得之折價抵付之房地若無法完全銷售，則無法償付其投入之開發成本，並且若市場變動及成本變動造成銷售金額不足償付成本等情形發生，所以此為降低實施者開發風險所提列之費用。

（二）費用分擔方式-上述所有費用均由實施者先行以提供資金的方式，參與都市更新事業之實施，由更新單元內土地所有權人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以其所持有之權利變換後之應分配土地及建築物折價抵付予實施者。

伍、拆遷安置計畫

本案拆遷安置計畫包含地上物之拆除計畫、合法建築物之補償與安置處理。

一、地上物拆遷計畫

（一）拆除方式及面積-本更新單元內之建物，本案後續地上物之拆除擬由實施者統一代為拆除，拆除戶數合法共22戶，違章共1戶：詳表14-1。

（二）拆除工程費用-地上物拆除工程費用共計1,543,617元，平均每樓地板面積拆除工程費用約為450元/㎡（1487.6元/坪），各戶拆除費用詳見表14-1。

（三）預定拆除時程

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二、合法建築物之補償與安置

（一）法令依據-依99年6月28日修正之『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』規定計算補償金額；本案建築物構造為磚造及加強磚造，採用重建單價加強磚造之下級標準計算補償金額，總計拆遷補償費為54,085,650元。依都市更新條例第36條規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除費用在補償金額內扣回。

（二）合法建築物殘餘價值補償-

1.合法建築物之認定：本案更新範圍內合法建築物之認定以辦理建物保存登記完竣者為原則，共計22筆建號。

2.建築物拆遷補償之查定：合法建築物拆遷補償價值＝建築物拆除補償費-拆除費用。

3.殘餘價值補償發放對象：殘餘價值補償發放對象為本案權利變換範圍內合法建築物所有權人，並以合法建物登記謄本所載之所有權人為準。

4.殘餘價值補償發放時程：本案合法建築物殘餘價值補償之發放依都市更新條例權利變換實施辦法第十九條及第二十條規定，於權利變換計畫公告實施後10日內通知該建物所有權人領取，並於權利變換計畫公告實施後15日內發給完畢。逾期未領補償金者依法辦理提存。

（三）合法建築物現住戶之拆遷安置補償

1.現住戶拆遷安置補償標準-本案之拆遷安置採租金補貼方式辦理，合法建物需有人口居住事實：租金水準依景瀚不動產估價師事務所提供之鑑價資料，以周邊地區租金行情作為比較依據，再依更新單元內各棟建築物面積、使用狀況及樓層分佈作為提列依據；1樓臨環河北路一段與民生西路店面分別補貼1200～1580元/坪/月，2樓以上臨環河北路一段與民生西路住家分別補貼590～630元/坪/月，租金補貼共30個月，安置費共計約24,547,950元，後續以本案權利變換計畫審議通過內容為準。

2.拆遷安置補償發放對象-拆遷安置補償發放對象為合法建築物且設有戶籍者，且有實際居住事實者。

3.拆遷安置費發放時程-本案拆遷安置補償費預定於拆遷日（權利變換計畫公告後第120天）前一次發放完畢，逾期未領補償金者得依法辦理提存。

三、其他土地改良物之補償

依都市更新條例第三十六條規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，實施者與違章戶所有人協調後，違章戶同意本案拆遷安置補償費之計算標準比照臺北市公共工程拆遷處理辦法，以補償違章戶之權益，增進更新意願。

陸、財務計畫

一、成本分析

（一）土地成本-依照景瀚不動產估價師事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與專業意見分析後，最終價格決定如下。本案更新前土地價值為638,335,500元。

更新前土地價值表

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