翔宇國際開發顧問有限公司

^{壹、基地基本資料}

^{一、基地位置}

^{本案更新單元位置坐落於大安區仁愛路三段及建國南路一段交叉口東側部份街廓,屬臺北市政府於95年10月23日依府都新字第09504809800號函，公告「劃定臺北市大安區懷生段二小段494地號等35筆土地為更新地區（更新單元）」範圍內(原475-8地號與475-2地號合併，土地筆數因此由35筆變成34筆，範圍並無變動，特此說明)；本更新單元位於100m計畫道路仁愛路、100m計畫道路建國南路、6m計畫道路仁愛路三段188巷12弄及8m計畫道路仁愛路三段188巷所圍部份街廓；面積共2,361.0㎡。}

             ^{更新單元位置示意圖}  

^{二、更新單元範圍}

 本案更新單元依臺北市都市更新自治條例第十二條第一項第二款劃定，範圍包括：大安區仁愛路三段以南、建國南路一段以東、仁愛路三段188巷12弄以北及仁愛路三段188巷以西所圍之部份街廓，更新單元範圍內之地號整理如下：

^{懷生段二小段475-1、475-2、485、486、487、488、489、490、491、492、493、494、499、499-1、500、500-1、501、501-1、502、502-1、503、503-1、504、504-1、505、505-1、506、506-1、507、507-1、508、508-1、513-3、513-10地號等34筆土地。}

                   ^{更新單元範圍圖}

                                  ^{更新單元地形套繪圖}

^{三、實施者、規劃單位簡介}

 (一)實施者：同捷發建設股份有限公司。

 (二)建築規劃：潘冀聯合建築師事務所。 

 (三)都更規劃：翔宇國際開發顧問有限公司。

四、自行劃定更新單元都市更新計畫書

本案為臺北市政府95年10月23日府都新字第09504809800號函劃定為更新單元，更新計畫書內容如下：

一、計畫目標

（一）促進土地合理利用

1．消弭現況高建蔽率低容積率之不良使用、促進土地合理利用，加速地區繁榮。

2．發揮地區應有之都市機能，促進土地發揮其應有的功能。

（二）改善居住生活品質

1.興建現代化建築，提供安全、美觀、舒適之居住生活品質。

2.加強救災防護功能，確保居住安全。

（三）改善地區環境品質

1.消除髒亂、窳陋之環境，創造健康舒適之生活環境。

2.提供停車空間，紓解停車問題。

3.藉由基地之開發，增加休憩與活動空間，提升都市生活水準。

二、再開發策略

整合基地內土地及建築物所有權人參與更新，使土地能夠再開發合理利用。

三、實質再發展

（一）鈄過更新方式改善地區環境品質，改善重要道路景觀及都市機能發展。

（二）沿街面留設人行步道，結合鄰近人行步道系統，規劃人行路網。

（三）以都市更新方式重建房屋，提供完善居住設施，提升居民生活品質及災害防護功能。

五、案件進度:

(一)101年10月19日:事業概要掛件。

(二)102年04月19日:第一次補正掛件。

(三)102年12月17日:事業概要核准。

貳、獎勵容積申請 :

一、法令依據：依據都市更新條例第十九條及本案都市更新事業概要核准函辦理。

二、本案獎勵後總容積

 本案欲申請都市更新容積獎勵2,122.12㎡，獎勵容積額度為法定容積之25.84％，並申請容積移轉30％，申請面積為2464.13 ㎡ ；本案申請總容積為12,800.0㎡，其容積計算如下：

 8,213.75㎡（原基準容積）＋2,122.12㎡（都市更新容積獎勵） ＋2,464.13㎡（容積移轉） =12,800.0㎡

參、建築規劃設計：

一、建築物之量體、造型、色彩、座落方位

 1)建築物配合退縮留設露台及空中屋頂花園。

 2)屋頂的造型立體設計配合屋頂花園的綠化;立面採大面窗，低台度設計;每間居室有良好的通風採光;低樓層採基座方式處理，搭配綠化景觀。

 3)色彩朝暖色象規劃搭配整體造型表現出本案建築的獨特風格。

 4)建築南北座向配置。

 5)模擬透視示意圖。

二、防災與逃生避難計畫

一、救災及疏散動線

 (一)主要避難道路

  以道路寬度 100 公尺以上之主要聯外道路，並考量延續通達各區域之道路為第一層之緊急道路，規劃為緊急疏散之避難道路，並作為消防及便利車輛運送物資至各防災據點。

 (二)次要避難道路

 基地南側仁愛路三段118巷之8公尺道路。

二、避難場所

  (一)緊急避難場所

  (二)臨時收容所

  (三)中、長期收容場所

                        更新單元周邊地區防災救災系統示意圖

肆、實施方式及有關費用分攤

 一、實施方式

  本案係由更新單元內之土地所有權人自行發起，未來擬採「重建」方式處理，未來以權利變換或協議合建方式實施都市更新事業，並於原址重建集合住宅、相關公共設施等。

 二、有關費用分擔

 本事業計畫擬以權利變換方式實施之，未來實施者所投入之共同負擔費用，將由更新單元內土地所有權人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以現金給付或以其所持有之土地或建築物折價抵付與實施者。

伍、拆遷安置計畫 

（一）拆遷補償費

關於合法建築物拆遷補償費依99年6月28日修正之『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』規定計算補償金額。本更新單元內之合法建築物面積5947.05㎡（含未滿66㎡，以66㎡計算之面積），補償單價依『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』計算，總計拆遷補償費為5947.05*17170＝102,110,842元，詳表14-1合法建築物拆遷補償費用明細，將提列至共同負擔。

補償金之發放時程，依據權利變換實施辦法第20條：因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第36條第2項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給之，一個月後，拒領、不能受領者或補償人所在地不明者，依法提存。發放完畢後且於預定公告拆遷日起30日內完成地上物騰空拆除作業。

（二）拆遷安置費

本案更新期間擬採所有權人自行異地安置，更新後依權利變換選屋分配結果採原地安置。於更新期間預定實施者將發放拆遷安置費，概要階段依估價師提供附近租金行情調查租金統計」為拆遷安置費用提列標準。本更新單元內合法建物共計5915.44㎡（1789.42坪），預計發放時程為36個月。租金補貼臨仁愛路1F店鋪約2700元/坪、住宅約1250元/坪，後側住宅約1100元/坪，總計安置費為1789.42*1455*36＝93,761,496元，詳表14-2合法建築物拆遷安置費用明細，費用提列至共同負擔，後續實際金額依照雙方協議內容為主。

陸、財務計畫 

（一）土地成本

本計畫更新單元範圍內之土地面積總計為2,361㎡（約714.2025坪），土地使用分區為第三之二種住宅區及第三種住宅區，依據目前市場狀況，初步推估本計畫更新單元內土地平均每坪約為6,500,000元，因此，土地價值（土地成本）約為4,642,316,250元。

（二）更新事業實施經費

本都市更新事業未來如採權利變換方式辦理，其更新成本不含用地成本，依都市新權利變換實施辦法相關規定，可分成工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目。本案共同負擔總額為3,390,773,392元，詳表15-1說明，以下分別就各項目說明之。

柒、實施進度 

本更新案由事業概要擬定至都市更新事業計畫及權利變換計畫核定公告實施至更新事業成果備查歷時約74個月，(民國101年10月至民國107年11)。

捌、效益評估 

 本案實施都市更新整體重建的效益如下：

 一、地主之效益

 本案基地區位環境頗佳，具有良好的土地使用條件，然而現況卻多為老舊建築，整體環境無法改善，對土地所有權人乃莫大損失。藉由都市更新整體規劃改善環境，提升土地使用效益。

 二、住戶之效益

（一）周邊住戶

 本區環境更新改善並提供社區人行步道等，讓周邊住戶享有良好的人行動線及環境品質。並改善整體都市環境，進而提升整體地區房地產行情，增加周邊地區資產價值。

（二）更新後新住戶

 本案更新後可提供單純寧適且安全防災之居住環境，且配合完善的公共設施服務，對新住戶來說，可擁有較好的生活品質。

 三、整體環境之效益

（一）改善現有窳陋環境，增進土地使用效益

 附近地區公共設施完備，具有發展為優質住宅社區之潛力；然現況多為老舊建物，未能有效利用土地，發揮其應有之效益。透過更新方式，以整體開發之方式創造更良好的生活環境，增進該土地之使用效益。

（二）加強都市景觀，形塑優質的都市環境

 景觀整體規劃，人行步道、藝術街燈與投射燈夜間照明等。塑造社區景觀特色，提升都市景觀，形塑優質的都市環境。

（三）改善公共安全與公共衛生

 本案更新前建物老舊，更新後將提升環境品質，改善社區保安及衛生排水等設施，且於建築規劃設計時，強調消防滅火設施、緊急避難動線以及避難安置場所等課題，以形成完整之防災避難區劃，改善消防公共安全。

 四、政府部門之效益

（一）增加政府稅收

 於本案更新完成後，更新地區整體地價及房價均可望提升，進而達到增加政府稅收之效果。

（二）降低市政府維護治安、消防、衛生之成本

 提升地區公共安全與消防、衛生，可減少市政府對於維護本區環境長期性經費支出。

玖、聯絡方式 

實施者: 同捷發建設股份有限公司

聯絡人:黃顯善先生、林政宏先生

電話: 02-2772-2057分機316

規劃單位:翔宇國際開發顧問有限公司

聯絡人:林韻茹小姐

電話: 02-2231-7766