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 「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」

行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹、 辦理緣起與目的：

一、 現況建築居住環境問題

臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約49 萬5 千戶，其中屋齡31 年以上住宅戶數共18 萬8 千多戶，占總戶數的38.07%；而在屋齡31 年以上的住宅中，四、五層樓不易更新者就占了74%，共有14 萬戶；其多坐落於巷弄內，生活機能不佳，社區安全防災堪慮，公共設施不足，缺乏電梯及其他現代設施設備，停車空間亦不足，成為本市都市發展的一大瓶頸。

二、 現行都市更新獎勵機制的限制

本市已核定之都市更新案，其中四、五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之19%，究其因，由於四、五層樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率225%)，現況使用容積高於法定容積，且戶數多整合不易，受限於現有都市更新容積獎勵項目(ΔF1~ΔF6)與機制之限制，使得四、五層樓建築不易進入更新門檻，面對這些問題；本市需建立老舊中低樓層建物更新重建機制，改善現況老舊中低層建物更新不易之困境。

三、 本專案計畫政策目標

本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審議原則的訂定，改善窳陋市容及建築生活機能，誘導建物結構改進，改善基盤設施，以促進老舊社區轉型為節能減碳、生態、友善的社區，提升全市都市整體環境品質。

貳、 依據：本府99 年7 月27 日第1587 次市政會議決議。

參、 主管機關：臺北市政府(以下簡稱本府)

肆、 執行機關：

 本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍、 專案計畫說明：

一、 政策目標

(一) 改善窳陋市容，提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立面、公共管線老舊，違建及加蓋嚴重，需協助此類建築更新，解決都市景觀窳陋問題，並維持現有良好空間尺度，延續並串連原有都市活動。

(二) 因應高齡化社會趨勢，改善老舊建築生活機能。
 綜觀本市老舊中低樓層建築，缺乏電梯及停車空間等設施 設備，且於現行更新機制下，難以完成更新。為因應 本市人口結構逐步邁入高齡化，亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能，以符合老年人日常生活之需求。

(三) 提升老舊社區消防、防災、耐震能力，並針對其建物結構誘導改進。
 早期興建之老舊中低樓層建築，大部 分位於狹窄巷弄中，且消防設施不完備，耐震設計與現行規範有所差距， 故需透過重建或整建方式改進，解決公共安全問題。

(四) 改善基盤公共設施，以滿足現代化需求，提升環境品質。
 老舊中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足，或有缺乏管理，環境品質不佳等問題，需透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供，提高社區環境品質，以符合現代化的需求。

(五) 引導老舊中低樓層建築，轉型為綠建築與節能低碳社區。
 為減緩氣候環境的惡化，並順應資源永續循環利用之趨勢，老舊中低樓層建築之重建、整建，需引導其朝綠建築及節能減碳之方向作規劃設計，以創造生態、友善之社區環境。

二、 執行機制：
本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變更，除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外，其規劃設計內容須對於環境確實有正面助益，並提升都市整體環境品質者，得經都市計畫專案變更核給開發容積。

三、 開發強度：
本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地2 倍法定容積。包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵，及依相關法律所定程序，由各該目的事業主管機關審核給予之容積獎勵均受此限制。

四、 專案計畫適用對象：
本專案計畫適用對象為依都市更新條例第6 條、第7 條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第11 條申請自行劃定更新單元，且應符合下列四項條件：

(一) 為都市計畫之住宅區、商業區或特定專用區(土地及建築物使用管制允許住宅使用者為限)。

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達2,000 ㎡以上。

(三) 基地內含四、五層樓「建築基地面積」達更新單元面積1/3 以上，或四、五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數1/3 以上(依戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前為準))。

(四) 更新單元須為完整街廓，若非屬完整街廓者，應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。經本府指定公告之整建住宅、平價住宅更新單元，不受前述(二)、(三)項規定之條件限制。

五、 更新單元環境規劃原則：

更新單元之基地規劃應符合以下原則，並應於都市設計審議申請計畫書，及都市更新事業計畫書圖內另闢專章說明：

(一) 動線規劃：

1. 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間。

2. 退縮留設道路，補足符合地區道路系統之寬度需求。

3. 規劃合適之車行動線，降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃：

1. 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連。

2. 開放空間須具有可親性、可及性及開放性，便利社區居民之使用。

3. 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑。

4. 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統。

(三) 生態環境規劃：

1. 建築基地應保護既有老樹，並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木，以具體達到減溫、雨水涵養與景觀綠化之效果。

2. 應具體提出節能減碳之作為，以符合建構生態社區之目標。

3. 應提出對於都市微氣候，包含基地通風狀況、戶外遮蔭、地面蒸發冷卻、地面輻射減量等設計，及就雨水回收再利用、都市風廊效應，與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應。

4. 符合綠建築之設計原則，並應以建築規劃，妥善利用自然、通風、採光等，運用誘導式設計，以符合綠建築之設計目標。

5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上，並取得綠建築標章。

(四) 都市景觀規劃：

1. 建築低層部之量體規劃，應考慮既有都市紋理，並符合市民活動之合適尺度。
2. 建築設計應採通用設計，以符合高齡者、小孩與行動不便者之使用。
3. 建築設計應將招牌廣告、冷氣設備及其他可能附加物納入整體景觀設計

六、 更新後商業區規劃配置：
(一) 商業區應於地面1 至3 層設置商業用途空間，以接續地區性商業活動。
(二) 商業區之建築申請案，其基地周邊不得設置圍牆，以活絡商業機能。

七、 更新後建築單元規劃原則：
本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件：
(一) 更新後建築單位數量之規劃，應以滿足原所有權人之安置為優先。
(二) 建築單元面積之規劃，應符合原所有權人可分配價值需求；並應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元
         為原則。
(三) 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元。

八、 開發強度增額原則及項目：
本市都市計畫委員會得參考下列原則、項目審議容積獎勵額度，綜合考量申請基地之區位條件、環境容受力、公共設施或公用設備負荷等因素，以及申請個案實際狀況，決定申請基地之實際開發容積總量上限。

(一) 既有容積保障原則：
四五樓參與都市更新單元獎勵，且其位於法定容積300%以下地區：

1. 位於法定容積225%以下者，五層樓建物基地面積部份，其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限；四層樓建物基地面積部份，其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限。

2. 位於法定容積超過225%至300%，五層樓建物基地面積部份，其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限；四層樓建物基地面積部份，其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之五為上限。

(二) 迫切更新協助原則：

1. 本府公告劃定之都市更新地區，因環境因素，難以推動都市更新之基地，其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。

2. 更新單元內經本府公告或列管之下列地區，其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限。

(1) 整建住宅。
(2) 本府社會局經管之平價住宅。
(3) 因地震、風災、水災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害等建築物，經鑑定須拆除重建者。

3. 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築物，因整合困難，且為改善更新單元之社區環境品質與公共安全，該更新單元得額外給予獎勵容積，其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限。

(三) 公共設施補充原則：

1.就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之容積獎勵項目，提出高於法定評定基準者，額外給予獎勵容積，並依原核給獎勵容積計算方式為依據，其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。

2.住宅區提供周邊社區公共使用之廣場、綠地達一定規模者，其獎勵額度以法定容積百分之五為上限。

(四) 適當規模住宅誘導原則：

1. 實施者應提供實際分回房地20%以上做為合適規模住宅單元(室內坪為18-30 坪)，其獎勵額度為法定容積百分之五。

2. 提供出租住宅，作為本府市有出租住宅使用(房地需捐贈移轉予市府)，達一定規模並經本府同意者，除捐贈部分視為公益設施不計入容積外，其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。

3. 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施，其獎勵額度以法定容積百分之五為上限。

(五) 環境貢獻度原則：

1. 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者，並能提出具體生態設計與節能減碳措施，達到節能減碳具體效果；及具體改善都市微氣候，達到都市降溫效果，其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。

2. 加強都市防災機能達一定貢獻者，其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。

3. 延續社區活動，具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護，或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施，並須提出後續維護管理計畫。其獎勵額度以法定容積百分之五為上限。

九、 其他事項：

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議，得酌予放寬高度限制及前、後院深度比。

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令規定申請建築容積獎勵者，應將該等相關計畫納入都市更新事業計畫中，且其申請獎勵項目之性質不得重複。

陸、 申請方式：

一、 受理期間：

(一) 自民國99 年8 月2 日起，至104 年8 月1 日止。以事業概要或事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核，向本市都市更新處正式掛件日期為準。

(二) 由專人於上班時間（上午9:00 至12:00、下午1:30 至5:00）送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路一段8 號9 樓），逾期不予受理。

二、 作業流程：

(一) 擬具事業概要或事業計畫(含變更都市計畫草案)。

1. 事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/2 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2 以上同意。

2. 事業計畫須取得符合都市更新條例第22 條規定之同意門檻。

(二) 擬具都市計畫變更書圖、事業計畫書圖、都市設計審議申請計畫書申請報核及審議
申請人提送變更都市計畫書圖、都市設計審議申請計畫書及更新事業計畫書圖，由本處統一收件後，分送本市都市計畫委員會、本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審理。

(三) 進行都市計畫法定程序
申請人提送之都市計畫書圖經本局審查通過後，本府依法進行都市計畫法定程序，辦理公告公開展覽、舉辦說明會及送請本市都市計畫委員會提會審議事宜。

(四) 都市設計審議核備及都市更新事業計畫審議核定
申請人提送之都市計畫案提送本市都市計畫委員會審議通過，經本府公告實施後，辦理本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會進行之都市設計審議核備作業，及本市都市更新及爭議處理審議會進行之都市更新事業計畫審議核定作業。

(五) 申請建造執照及開工
更新事業實施方式以協議合建方式實施者，於事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜；若以權利變換方式實施者，需再辦理權利變換程序後， 辦理申請建造執照及開工事宜。

(六) 承諾與實踐
申請人應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照。以權利變換計畫實施，且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者，申請建造執照時間得再延長一年。未依前述時程辦理者，依本專案變更之都市計畫則變更回復原都市計畫。

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示。

柒、 如有未盡事宜，本府得另行補充之。

附件：作業流程圖