翔宇國際開發顧問有限公司

^{壹、基地基本資料}

一、基地位置

 本更新單元位於臺北市大安區錦安里永康街以東、金華街164巷以西、金華街以南及永康街61巷以北所圍街廓範圍內東側(詳圖2-1、2-2)，屬臺北市政府中華民國102年1月8日府都新字第10132005400號函核准之「劃定臺北市大安區金華段二小段502地號等7筆土地為更新單元」範圍內。

更新單元示意圖

二、更新單元範圍

本案更新單元依臺北市都市更新自治條例第12條第1項第3款劃定，劃定時共7筆地號，土地總面積為1268㎡，土地使用分區為第三種住宅區。

本案更新單元鄰地金華段二小段501、504、510、510-1、511、512、513、514地號等8筆土地，其建物皆已建築完成且達更新年期，經召開鄰地協調會後，並無積極參與更新之意願，故未納入更新單元範圍內。本更新單元範圍包括臺北市大安區金華段二小段502、503、505、506、507、508、509地號等7筆土地。 

更新單元範圍圖

 更新單元地形套繪圖

三、實施者、規劃單位簡介

(一)實施者：寶徠建設股份有限公司。

(二)建築規劃：黃翔龍建築師事務所。 

(三)都更規劃：翔宇國際開發顧問有限公司。 

四、案件申辦進度

(一)事業計畫送件:102.07.04

貳、獎勵容積申請 :

 一、法令依據：

 本案依都市更新條例第44條、都市更新建築容積獎勵辦法及臺北市都市更新自治條例第19條相關規定申請容積獎勵。

 二、申請獎勵容積：

 本案擬申請都市更新容積獎勵面積總計為1146.42㎡，為法定基準容積之40.18%，詳細申請項目及面積，請參見表10-1事業計畫申請容積獎勵項目表說明。

 申請獎勵容積項目表

 參、建築規劃設計：

 一、建築物配置、量體、造型、色彩

本案建築規劃為地上建築物13層、屋突3層，總高度約46.4公尺之量體，設計上首要考量建築量體對都市街道視覺及當地環境之影響。

（一）量體設計原則

1.整體設計思維以現代風格設計，並藉由大型垂直框架削弱建築物厚重感，同時表現簡單俐落為主要訴求。

2.運用大片垂直開窗規劃之設計手法，與整體建築完整面形成對比，構成具雕塑感與立體感的意象。

 （二）立面造形原則

本案位於金華街上，造型原則以呼應本區環境價值為目標，使人車視覺經過此處能感受到設計所圍塑之簡單素雅帶來的氛圍。

1.以大型框架建構出建築物主要量體，結合石材圍塑立面，建築物紋理之運用搭配建築細部之現代風格元素，表現整體的氣息。

2.北向立面為主要開窗面，面向主要道路金華街，建築物量體表現完整但不厚重，搭配陽台造型，展現正面的架式，讓行走於街道的人們及行經車輛感受到建築的氣勢與設計的細膩。

3.立面臨街面之基座，以簡單立柱設計手法保留街道空間之延續性，留出寬闊的人行步道及活動休憩廣場，視覺上也不影響整體框架的意象。

4.鋁板造型表現輕盈的律動，減少量體厚實感，藉此發展建築之自明性，配合玻璃陽台造型增加建築的層次感也感覺更加輕巧。

5.本案外觀之現代風格元素以簡單線條為訴求，並為本案增添環境更新的獨特色彩。

 （三）建材與色彩計畫

本案整體主要色彩以中高彩度、中明度為本案建材與色彩計畫之主要方向為當地環境注入新的活力：

   1.本案主要以米白系構架與深咖啡色系磁磚與現代風格互相呼應，並透過層次設計強調素雅的質感。

   2.深凹窗之住戶外牆強調垂直元素，以達成量體之輕量化。

   3.住戶之玻璃採用茶色色板玻璃，強化建築之大窗語彙並減少輻射熱的穿透，以利節能。

   4.陽台主要以微反射玻璃反映天空及週遭景物，以虛實互相搭配，柔化陽台的輪廓，以光帶和暖色系色調帶給行人視覺的焦點。

   5.建築夜間景觀計畫:

本案建築藉由光詮釋出屬於當地歷史的價值。繪光藝術的意境，使夜的寧靜、光的映襯，沈潛於建築層次序列之間。使建築物如藝術品般點亮沉睡中的歷史意境，展現城市焦點及夜裡的璀璨。

     都市尺度: 1.創造建物天際線。

                       2.建立與都市背景的立體關係。

                       3.強化周遭視覺的之焦點關係。

     街道尺度: 1.窗框兩側窄角投射燈描錠建築物垂直感。

                       2.點燈描繪建築細節語彙。

     行人尺度: 1.強化沿街立面夜間序列感。

                       2.雕塑建築簡單與均衡美感。

（四）座落方位

     本案座落方位為坐南朝北三面臨路，因此東西向開窗面將有日曬之課題需思考，故以深凹窗及退縮等方式形成陰影調節陽光入射量。

東向立面建材色彩圖

 西向立面建材色彩圖

 南向立面建材色彩圖

北向立面建材色彩圖 

(五）人車出入動線計畫  

 人車動線示意圖

救災活動空間規劃示意圖

 (六）景觀平面配置

 (一)設計概念

 屋頂花園- 休憩的角落

 利用木平台空間引導使用者進入屋頂花園，並設置座椅，提供停留休憩空間，周圍設置矮牆花台，除了可作為安全性阻隔，花台內種植複層植栽，利用灌木、地被之搭配營造視覺之層次及色彩變化之享受。

 (二)植栽計畫

植栽配置選擇適合住宅空間環境特色之植栽，配合植物的生態與機能，發揮其景觀生態之潛力，表現出各空間風格與環境機能之特色，使植栽計劃得以提昇，進而創造出符合設計規劃之環境與人性空間，並種植大量耐陰性植栽及複層綠化植物，透過原生植物誘鳥誘蝶植物及多層次雜生混種以提高生物多樣性，結合開花性的灌木，增添空間色彩之豐富性，以簡約之植栽設計以達綠化量指標。在喬木選擇上，透過楓香的植栽特性凸顯住宅庭園的四季色彩變換，更添增典雅空間裡的民居情懷。灌木的利用使單一視覺的綠地空間賦予層次感

景觀平面配置圖

肆、實施方式及有關費用負擔：

一、實施方式

本案全案採重建方式辦理，並以「權利變換」方式實施之。

二、有關費用分擔

辦理本案都市更新事業之相關費用及分擔方式分述如下：

（一）經費項目

辦理都市更新費用經費項目，分為工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、容積移轉費用等。

1-1.工程費用-重建費用

(1) 拆除費用：拆除、騰空地上物所需之工程費。

(2) 新建工程

 (3) 其他必要費用

1-2.工程費用-公共設施費用(協助公共設施開闢)

(1) 公共設施用地地上物拆遷補償費用

(2) 公共設施工程開闢費用

(3) 公共設施捐贈土地成本

2.權利變換費用

3.貸款利息:實施者為實施更新事業所需辦理融資或自有資金之成本。

4.稅捐(含印花稅及營業稅)

5.管理費用

（二）費用分擔方式

本案有關費用均由實施者先行支付後，再由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。

伍、拆遷安置計畫：

 一、地上物拆遷計畫

(一)拆遷安置計畫之法令依據

依臺北市都市更新自治條例第四條規定辦理。

(二)拆遷方式及面積

本案地上物之拆除擬由實施者統一代為拆除，其拆除費用依規定於拆遷補償費內扣回，其計算方式合法建築物拆除面積依謄本面積為準，其他土地改良物(合法建築物增建部份依)實測面積為準，面積合計為3,031.647㎡。

(三)拆遷工程費用

地上物拆除所需之工程費用共計1,470,851元。

(四)預計拆遷時程

1.拆遷公告及通知

2.公告拆遷日

3.地上物拆除  

 二、合法建築物之補償與安置

本案更新期間擬採所有權人自行異地安置，更新後以原地安置為原則。

（一）合法建築物拆遷補償

1.合法建築物之認定:以辦理建物保存登記完竣者為原則，本案已登記之建號共22筆(戶)，謄本登記面積2,751.65㎡。

2.拆遷補償費之計算方式:本案拆遷補償計算方式係比照「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定計算，以謄本登記面積乘以重建單價計算並發給每戶人口搬遷費5萬元，拆除費用依規定於拆遷補償費內扣回。

3.發放對象:謄本登記之合法建築物所有權人為原則。

4.預計發放時程及發放方式:依都市更新權利變換變換實施辦法第19及第20條規定，於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給完畢，逾期未領者依法辦理提存。

5.預計發放拆遷補償金額:依前開規定及原則計算後，本案合法建築物拆遷補償費扣除拆除費用後，合計為50,834,798元，詳表14-1合法建築物拆遷補償費用明細表。

（二）拆遷安置費

1.合法建築物之認定: 以辦理建物保存登記完竣者為原則，本案已登記之建號共22筆(戶)，謄本登記面積2,751.65㎡。

2.拆遷安置費之計算方式:本案拆遷安置計算單價係以基地附近租金行情計算，除233及318建號獨棟建物，每戶每月安置費為67,500元外，其餘公寓建物，每戶每月安置費為35,000元。

3.發放對象:謄本登記之合法建築物所有權人為原則。

4.預計發放時程及發放方式:本案開工後至產權登記完成期間，以每月發放之方式補貼其租金，目前預計發放期間為36個月。

5.預計發放拆遷安置金額:依前開原則計算後，本案每月合法建築物拆遷安置費為835,000元，發放36個月合計費用為30,060,000元，詳表14-2合法建築物拆遷安置費用明細表。

有關更新相關法令規定可參閱『臺北市都市更新處/常見問答』。 
或洽詢法令諮詢專線：02-23215696 分機 3030 或 2645

 捌、聯絡方式：

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劉玉霜小姐
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