翔宇國際開發顧問有限公司

壹、基地基本資料:

一、基地位置

本案更新單元位置坐落於臺北市士林區至誠路二段21 巷東側、至誠路二段南側、至誠路一段305 巷西側及雨聲街4 巷北側所圍街廓之南側部份。屬臺北市政府於100 年7 月28 日府都新字第10001428700 號函公告「劃定臺北市士林區芝山段三小段349 地號等19 筆土地為更新單元」之範圍。

更新單元位置示意圖

二、更新單元範圍

本案更新單元範圍為前節所述街廓之南側部份，面積共2,814.28 ㎡，更新單元範圍內之地號整理如下：349、350、355、355-1、361(僅納入該地號保留地部分，預估使用面積約6.4㎡，實際面積以分割後登記產權為準)、373、374、374-1、375、376、377、378、379、380、381、382、391、396、397 等19 筆土地。

更新單元範圍圖

更新單元地形套繪圖

三、實施者、規劃單位簡介

(一)實施者：合宏建設股份有限公司。

(二)建築規劃：黃翔龍建築師事務所。 

(三)都更規劃：翔宇國際開發顧問有限公司。 

四、案件申辦進度

(一)101年12月27日:事業計畫掛件。

(二)102年04月12日:收到概要第一次補正文。

(三)102年05月10日:概要第一次補正掛件。

(四)102年07月20日:事業概要核准。

(五)103年03月05日:事業計畫第一次補正掛件。

貳、獎勵容積申請 :

 一、法令依據：

   本案依都市更新條例第44條及臺北市都市更新自治條例第19條相關規定，依法申請容積獎勵。

 二、申請獎勵容積：

  本案擬申請都市更新容積獎勵面積總計為2168.82㎡，為法定基準容積之34.25%，獎勵後總容積為8500.95㎡。

三、綠建築：

 綠建築檢討項目總表

綠化量指標評估表

基地保水指標評估表

 室內環境評估表

水資源指標評估表

日常節能指標評估表

參、建築規劃設計：

一、建築物配置、量體、造型、色彩

本案建築規劃為地上建築物19層、屋突3層，總高度約72.9公尺之量體，設計上首要考量建築量體對都市街道視覺及當地環境之影響。

（一）量體設計原則

1.整體設計思維以現代簡約量體設計，並藉由垂直元素及豐富的立面變化削弱建築物厚重量體感。

2.運用大片垂直開窗規劃之設計手法，與整體建築完整面形成對比，構成具雕塑感與立體感的意象。

（二）立面造形原則

                1.立面造型採用現代簡潔的設計概念，以垂直、水平線條勾勒出大樓的完美比例，又配合節能減碳的概念，   採深凹窗的設計手法，使室內冬暖夏涼，減少能源的浪費。

               量體以水平遮陽板及陽台，強調水平元素，並以錯落陽台表現出立面之豐富性，產生立面規律且簡潔細膩之變化。

               2.建築物的色彩以中低度色系為主：建築物為了與附近環境調合，乃採用米黃色系為基調，結構梁以較深色之色系表現之，創造不同層次的變化。

（三）建材與色彩計畫

   本案整體主要色彩以中低彩度、中高明度為本案建材與色彩計畫之主要方向為當地環境注入新的活力：

   1.本案主要以米白系與咖啡色鋁板互相搭配，並透過層次設計強調俐落簡潔的質感。

   2.深凹窗之住戶外牆強調垂直元素，以達成量體之輕量化。

   3.住戶之玻璃採用茶色色板玻璃，強化建築之長窗語彙並減少輻射熱的穿透，以利節能。

   4.陽台主要以微反射玻璃反映天空及週遭景物，以虛實互相搭配，柔化陽台的輪廓，以光帶和暖色系色調帶給行人視覺的焦點。

   5.建築夜間景觀計畫:

本案建築藉由光詮釋出屬於當地歷史的價值。繪光藝術的意境，使夜的寧靜、光的映襯，沈潛於建築層次序列之間。使建築物如藝術品般點亮沉睡中的歷史意境，展現城市焦點及       夜裡的璀璨。

     都市尺度: 1.創造建物天際線。

                       2.建立與都市背景的立體關係。

                       3.強化周遭視覺的之焦點關係。

     街道尺度: 1.窗框兩側窄角投射燈描錠建築物垂直感。

                       2.點燈描繪建築細節語彙。

     行人尺度: 1.強化沿街立面夜間序列感。

                       2.雕塑建築基座穩定與均衡美感。

（四）座落方位

本案座落方位為坐西南朝東北但三面臨路，因此東西向開窗面將有日曬之課題需思考，故以深凹窗等方式形成陰影調節陽光入射量。

東西向立面建材色彩圖

北向立面建材色彩圖

南向立面建材色彩圖

 （五）人車出入動線計畫

本案三面鄰路，車輛出入口與人行出入口皆設置於側向道路至誠路一段305巷，車輛出入口置於基地邊緣，令其與人行出入動線保持一定距離，依此達成人車動線分流，提升安全性也更有效率。

人行動線示意圖

救災活動空間規劃示意圖

（五）景觀平面配置

 設計說明 

 1.沿街配合計畫道路植行道樹，人行步道及廣場空間利用深淺不同的石材和草地拼接出活潑的律動感，讓回家的路充滿樂趣。 

 2.木棧板延伸室內空間到室外，搭配中庭不同層次的灌木，提供休憩活動的優美環境。 

3.利用景觀水池創造不同的空間體驗，池畔木棧板及樹籬不但阻隔街道上的喧囂，更讓中庭空間的使用更為多變，活潑有趣。

景觀平面配置圖

肆、實施方式及有關費用負擔：

 一、實施方式

本都市更新事業計畫以「權利變換」方式實施之。住宅選配原則：地主地主可依其需求選配樓層及單元。車位選配原則：因本案車位均為平面車位，地主可依其需求選配車位。單元若重複選配則以抽籤方式決定之，後續仍以權利變換計畫之申請分配結果為準。

二、有關費用分擔

 （一）經費項目

 1.工程費用-重建費用

（1）拆除費用：包括合法建物及違章建物之拆除費用。

（2）新建工程費用：包括施工費、整地費、材料費、工程監造、工程管理費、綠建築設施等其他必要之費用；當未來發包金額與預估金額有差異時，另於更新完成後，

   再依更新前權利價值比例以現金作差額找補。

（3）建築及公共、公益設施設計費：包括建築、內水電、消防、結構之設計費與簽證費。

（4）鑑界費：土地鑑界所包含費用。

（5）鑽探費：基地地質鑽探費用。

（6）建築相關規費：依照建築法第29條規定，提送建築執照及雜項執照所需規費。

（7）其他必要之費用

     a.公寓大廈公共基金

     b.外接水、電、瓦斯管線工程費

     c.鄰房鑑定費用

     d.綠建築設施費用 

（二）費用分擔方式

上述所有費用均由實施者先行以提供資金的方式，參與都市更新事業之實施，由更新單元內土地所有權人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以其所持有之權利變換後之應分配土地及建築物折價抵付予實施者。

伍、拆遷安置計畫：

 （一）法令依據

 依都市更新條例第36條及其他相關規定擬訂本案地上物拆遷安置計畫。

 （二）拆遷方式及面積

 本案預計於權利變換計畫核定公告後辦理建築執照，並由實施者協調相關權利關係人公告拆遷計畫，待地上物依規定騰空後實施者隨即進行拆屋整地工程。拆除戶數合法共16戶、違章共11戶（依現場勘查，僅2戶為使用中）；本案地上物構造包含鋼筋混凝土、磚、木竹、鋼鐵棚架及其他構造，拆除面積合法建物部分，以謄本與實際測量面積相較取高者採計，謄本未登載之增建部分及其他土地改良物，則以實測面積為準，共計1,879.2044㎡，費用合計為911,191元，詳表14-1地上物拆除戶數面積及拆除明細一覽表，將提列至共同負擔。

 （三）拆遷工程費用

 依不同構造之費率計算其地上物拆除工程費用，共計911,191元，平均每樓地板面積拆除工程費用約為484.44元/㎡，詳見表14-1地上物拆除戶數面積及拆除明細一覽表。

二、合法建築物之補償與安置

 （一）拆遷補償費

 關於合法建築物拆遷補償費依99年6月28日修正之『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』規定計算補償金額。本更新單元內之合法建築物面積（含增建面積）共1,285.7623㎡，補償單價依『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』計算，總計拆遷補償費為22,018,819元，合法及違章建築物拆遷補償費用明細，將提列至共同負擔。

 （二）拆遷安置費

本案更新期間擬採所有權人自行異地安置，更新後依權利變換選屋分配結果採原地安置。於更新期間預定實施者將發放拆遷安置費，租金水準依理德冠昱不動產估價師聯合事務所提供之鑑價資料，以周邊地區租金行情作為比較依據，再依更新單元內各棟建築物面積、使用狀況及樓層分佈作為提列依據住家補貼660元/坪/月，租金補貼共36個月，安置費共計約24,547,950元，後續以本案權利變換計畫審議通過內容為準。本更新單元內合法建築物面積（含增建面積）共1,285.7623㎡（約388.94坪），本案均為住宅使用，預計發放時程為36個月。總計安置費為(388.94*600*36）＝9,241,214元。

三、其他土地改良物之補償

本更新單元內其他土地改良物包含違章建築物、其他增建之違章（T棚、鐵皮及貨櫃）及合法建物增建之建物三類。

依照競豪國土測繪有限公司提供之實際測量面積，381地號上之3棟違章建築物面積為407.381㎡，其他增建之違章建築物面積為186.0611㎡，合法建物增建建築物面積為258.7623㎡，共計852.2044㎡。

違章建築物拆遷補償費依99年6月28日修正之『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例』規定計算補償金額，補償單價依合法建築物重建費用做比例酌減，既存違章各層面積未達165㎡以合法建物補償費之70％計算，單層面積超過165㎡以合法建物補償費之50％計算，總計拆遷補償費3,482,448。 

陸、財務計畫：

一、成本說明

 （一）土地成本

依照理德冠昱不動產估價師聯合事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與專業意見分析後，最終價格決定如下。本案更新前土地價值為1,362,111,520元。

（二）更新事業實施經費

本都市更新事業將採權利變換方式辦理,其更新成本不含用地成本,依都市新權利變換實施辦法相關規定,可分成工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等項目。本案共同負擔總額為1,449,516,802元。

柒、實施進度：

 捌、法令諮詢：

 有關更新相關法令規定可參閱『新北市城鄉發展局/常見問題』。
http://www.planning.ntpc.gov.tw/web/FAQ?FP=1063

 玖、聯絡方式：

 翔宇國際開發顧問有限公司
林韻茹小姐
聯絡電話： 02-2231-7766

 翔宇信箱：hyur29086786@gmail.com

 FACEBOOK：http://www.facebook.com/HYUR2908678