壹、基地基本資料
一、基地位置
本案更新單元位置坐落於臺北市中正區齊東街70巷東側、杭州南路一段11巷西側、忠孝東路二段64巷南側、齊東街82巷北側所圍街廓之西側，屬臺北市政府於98年02月10日依府都新字第09800127100號函，公告「劃定臺北市中正區臨沂段一小段495-2地號等10筆土地為更新單元」範圍內。
更新單元位置示意圖
二、更新單元範圍
本案更新單元依臺北市都市更新自治條例第十二條第一項第四款劃定，範圍包括：臺北市中正區齊東街70巷以東、杭州南路一段11巷以西、忠孝東路二段64巷以南、齊東街82巷以北所圍街廓之西側，總計中正區臨沂段一小段507地號等3筆土地，面積745㎡，更新單元範圍說明如下所示。495-2、507、508、509、510等五筆土地，現已合併為中正區臨沂段一小段507地號之一宗土地。512、513、514、515等四筆土地，現已合併為中正區臨沂段一小段512地號之一宗土地。
本案更新單元地號：
中正區臨沂段一小段507、511、512等三筆土地。
更新單元範圍圖
更新單元地形套繪圖
三、實施者、規劃單位簡介
(一)實施者：東綺建設股份有限公司。
(二)建築規劃：李文勝建築師事務所。
(三)都更規劃：翔宇國際開發顧問有限公司。
四、案件申辦進度
(一)101年11月08日：事業計畫送件。
(二)102年05月08日：事業計畫第一次補件函文。
(三)103年01月15日：事業計畫公開展覽36日。
(四)103年02月14日：事業計畫案舉辦公聽會。
(五)103年03月04日：申請幹事審查。
(六)103年04月29日：召開幹事會。
(七)105年03月14日：召開都市更新審議委員會。
(八)106年03月21日：事業計畫公告核定。
貳、獎勵容積申請 :
一、法令依據：
本案依都市更新條例第44條及臺北市都市更新自治條例第19條相關規定，依法申請容積獎勵。
二、申請獎勵容積：
本案申請都市更新容積獎勵，總申請容積獎勵面積總計為640.27㎡，為法定基準容積之38.20%。獎勵後總容積為2316.52㎡。
申請獎勵容積項目表
參、建築規劃設計：
一、建築物配置、量體、造型、色彩
本案更新後規劃興建RC造、地上10層地下2層之集合住宅，一棟雙拼建築物。興建之總樓地板面積為4205.07㎡。本案共計19個分配單元、22部停車位。
（一）基地配置構想
1.依相關法令及市場需求，規劃合理適當的土地使用型態，並配合鄰近地區外部空間架構，塑造出協和優美的都市景觀。
2.設計舒適的生活空間，以提升生活與居住品質。
3.建立人車分道動線系統，提供安全流暢的出入動線。
4.退縮留設人行步道，予以綠化，並做為公共開放空間，塑造社區親和力，特別是沿6公尺計畫道路側留設4公尺人行步道，改善都市巷道空間之
單調狹隘感。
（二）基地內建築規劃原則
1.更新單元配置構想：基地北臨6M忠孝東路二段64巷，西臨6M齊東街70巷，東側為12層樓RC造雙拼集合住宅，南側為4M齊東街82巷，為三面臨
路之基地。考慮基地面寬及深度配置一棟雙拼之集合住宅。為提高住宅品質全棟僅做住宅使用並於一樓忠孝東路二段64巷設置入口大廳及車道
出入口之人車分離之方式，1樓配置一戶住宅及公設， 2~10樓為雙拼之集合住宅。
2.都市空間延伸及建物退縮：基地位於齊東街的巷弄，三面臨路基地街道最寬6M最窄4M，無人行道屬人車並行之方式，其中北側及西側為6M計
畫道路，南側僅4M計畫道路，棟距4M至6M缺少隱私性。故退縮4M以上開放空間增加與鄰房空間之安全性與尺度，建立住宅之私密性及通風採
光。其開放空間景觀與植栽配置希望塑造社區與鄰地活動空間的舒適性及豐富性，除可延伸社區內外視覺景觀，更可創造安全舒適的社區環
境，增加住戶鄰里互動機會。此外提供較佳的人行空間人車分道並減低新建築物之壓迫感。
3.空間風格：空間規劃朝向簡約的設計風格，僅一棟做住宅使用，以單純化及靜態空間為主，塑造放鬆、單純性之空間，期能在齊東街住宅區裡
有良好的住宅品質。
東西向立面建材色彩圖
南北向立面建材色彩圖
(五）人車出入動線計畫
基地之汽機車出入口設置於6M忠孝東路二段64巷上，此外於基地並留設緩衝，減少對6M巷道交通的影響。空間周邊留設之外部空間、人行道均予以車行空間分離，並透過鋪面設計加以點綴，除提供行人行步道，更可作為行人穿越、停留空間，增進社區之便利性及安全性。
人車動線示意圖
救災活動空間規劃示意圖
(六）景觀平面配置
（一）符合機能化、生活化及多樣化
本更新單元建築基地及法定空地之綠化，依「臺北市建築物及法定空地綠化實施要點」規定辦理外，並因地制宜塑造小而巧之庭園，加上四季花卉及綠化綠地，整體景觀富有層次變化。
（二）植栽計畫
1.壹層植栽配置: 本案植栽規劃將由兩個層面做相關之考量
(1)清新色系植栽計畫：考量植栽之花色、葉色之搭配，創造出清新感及不同之視覺享受與形塑優質之空間氛圍。
(2)空間層次性之植栽計畫：利用植物之高低或型態之長度(即所謂的複層植栽)，形構有趣之立體空間植栽。
(3)半戶外借景空間：配合室內空間之開窗位置規劃局部觀景空間，有效結合室內外之視覺景觀。
景觀平面配置圖
肆、實施方式及有關費用負擔：
一、實施方式
本都市更新事業計畫以「權利變換」方式實施之。
住宅選配原則：地主可依其需求自由選配樓層及單元位置。車位選配原則：本案地下室規劃地下二層，地主可依其需求選配樓層及車位位置。單元、車位若重複選配則以公開抽籤方式決定之，後續仍 以權利變換計畫之申請分配結果或實施者與地主協調結果為準。
二、有關費用分擔
（一）經費項目
1.工程費用-重建費用
(1)拆除費用:包括合法建物及違章建物之拆除費用。
(2)新建工程費用:包括施工費、整地費、材料費、工程監造、工程管理費等其他必要之費用；當未來發包金額與預估金額有差異時，另於更新完成後，再依更新前權利價值比例以現金作差額找補。
(3)建築及公共、公益設施設計費:包括建築、內水電、消防、結構之設計費與簽證費。
(4)鑑界費:土地鑑界所包含費用。
(5)鑽探費:基地地質鑽探費用。
(6)建築相關規費:依照建築法第29條規定，提送建築執照及雜項執照所需規費。
(7)其他必要之費用:
a.公寓大廈公共基金
依據「公寓大廈管理條例」第18條及其施行細則第六條規定起造人應按工程造價一定的比例提列公共基金。
b.外接瓦斯、水電管線工程費
依瓦斯公司、台灣電力公司與自來水公司收費標準編列。
c.鄰房鑑定費用
依臺北市土木技師公會承作鑑定業務規定辦理。
d.綠建築設施費用
為符合綠建築分級評估銀級規定所做綠建築設施，其費用初估依照營造廠提報金額為參考依據。
2.權利變換費用
3.貸款利息
（二）費用分擔方式
上述所有費用均由實施者先行以提供資金的方式，參與都市更新事業之實施，由更新單元內土地所有權人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以其所持有之權利變換後之應分配土地及建築物折價抵付予實施者。
伍、拆遷安置計畫：
（一）法令依據
本案拆遷安置計畫係依「都市更新條例第36條」、「臺北市都市更新自治條例第四條」、「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」、「都市更新權利變換實施辦法」等規定辦理。
（二）拆除方式及面積
本更新單元內部分地號507（原為507、508、509、510）、512上之建物，因配合臺北好好看系列二，7戶建物已提前拆除，並取得建物存記證明。本案後續地上物之拆除擬由實施者統一代為拆除，拆除戶數部分不包含已拆除部分共9戶，
（三）拆除工程費用
本案地上物拆除面積967.23㎡，工程費用共計720,148元，平均每樓地板面積拆除工程費用約為744.55元/㎡（約2461元/坪）。
二、合法建築物之補償與安置
●合法建築物殘餘價值補償
1.合法建築物之認定：本案權利變換範圍內合法建築物之認定以辦理建物保存登記完竣者為原則，共計14筆建號。
2.建築物拆遷補償之查定：合法建築物拆遷補償價值＝建物拆除補償費-拆除費用。
3.殘餘價值補償發放對象
殘餘價值補償發放對象為本案權利變換範圍內合法建築物所有權人，並以合法建物登記謄本所載之所有權人為準。
4.殘餘價值補償發放時程
本案合法建築物殘餘價值補償之發放依都市更新權利變換實施辦法第19條及第20條規定，於權利變換計畫公告實施後10日內通知該建物所有權人領取，並於權利變換計畫公告實施後15日內發給完畢。逾期未領補償金者依法辦理提存。
●合法建築物現住戶之拆遷安置補償
1.現住戶拆遷安置補償標準
本案之拆遷安置採租金補貼方式辦理，合法建物需有人口居住事實： 租金水準依宏大不動產估價聯合事務所提供之鑑價資料，以周邊地區租金行情作為比較依據，再依更新單元內各棟建築物面積、使用狀況及樓層分佈作為提列依據；租金補貼共26個月，安置費共計約6,967,766元，詳表14-4合法建築物租金補貼明細表，後續以本案權利變換計畫審議通過內容為準。
2.拆遷安置補償發放對象
拆遷安置補償發放對象為合法建築物且設有戶籍者，且有實際居住事實者。
3.拆遷安置費發放時程
本案拆遷安置補償費預定於拆遷日（權利變換計畫公告後第120天）前一次發放完畢，逾期未領補償金者得依法辦理提存。
陸、財務計畫：
一、成本說明
（一）土地成本
依照宏大不動產估價師聯合事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，位於巷內之第三種住宅區土地平均價位每坪約2,000,000元至2,500,000元。與專業意見分析後，更新前土地權利價值總額：新臺幣563,400,000元，因此本案更新前土地成本為563,400,000元。
（二）更新事業實施經費
本都市更新事業將採權利變換方式辦理,其更新成本不含用地成本,依都市新權利變換實施辦法相關規定,可分成工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等項目。本案共同負擔總額為250,063,063元。
柒、實施進度：
本更新案由都市更新事業計畫核定公告實施至更新事業成果備查歷時約4.8年，權利變換計畫核定通過後其中可分成三個階段，分別是準備期10個月、施工期至交屋及成果報核期23個月。
捌、法令諮詢：
有關更新相關法令規定可參閱『臺北市都市更新處/常見問答』。
http://uro.gov.taipei/lp.asp?ctNode=49213&CtUnit=10403&BaseDSD=69&mp=118011
玖、聯絡方式：
翔宇國際開發顧問有限公司
林韻茹小姐
聯絡電話： 02-2231-7766*61
FACEBOOK：http://www.facebook.com/HYUR2908678
留言列表
翔宇簡介 (1)